재건축,재개발 개념 및 추진절차과정 / 투자는 언제?

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우리공인중개사사무소

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천지훈 실장입니다.

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📍재건축이란?

재건축이란 도시를 처음 조성할 때 함께 만들었던 도로, 주차장, 광장, 공원, 상•하수도, 공동구, 학교, 문화시설 등 기반시설은 대부분 그대로 놔두고 주로 낡은 주택만을 다시 짓는 것을 말합니다. 즉, 건물만 부수고 다시 건축하는 것입니다.

📍재개발이란?

재개발이란 낡은주택뿐만 아니라 기반시설도 함께 다시 조 성합니다. 재개발하는 지역은 개발한지 오래되어 기반시설 대부분이 매우 불량하기 때문 입니다. 기반시설이 안 좋은 불량한 곳을 모두 싹 밀어버리고, 도로도 다시 만들고, 공원도 새롭게 만들고, 학교도 세우고, 이렇게 건물을 새롭게 짓는 것을 말합니다. 그러다보니, 재건축은 기반시설을 위한 비용부담이 적고 재개발은 기반시설을 위한 비용부담이 상대적으로 큽니다.

📍재개발 · 재건축의 차이점

📍재개발 · 재건축 추진 절차

STEP 01. 정비 기본계획 수립 – (특별시장•광역시장 • 특별자치시장•특별자치도지사 또는 시장이 관할 구역에 대하여 10년 단위로 도시주거환경정비기본 계획을 세우는 단계, 초기단계이기 때문에 개발이익에대한 프리미엄이적게 형성 되어 투자금액이 다른 단계보다 적으나, 자금이 오랫동안 묶일 수 있고 상황에따라 개발이 무산될 수도 있습니다.)

STEP 02. 안전진단 – (재건축인 경우만, 재개발은 안전진단 하지 않습니다. 안전진단을 통과한 단지와그렇지 않은 경우 가격차가 크게 발생하고 있습니다.)

STEP 03. 정비구역 지정

STEP 04. 추진위원회 승인 – (투기과열지구내 재건축 단지에 투자하한다면 늦어도 승인 전에 투자해야 합니다. 이유는 조합설립 후 투자할 경우 현금 청산대상이 되기 때문입니다. 단, 투기과열지구가아니라면개발진행 상황을 좀 더 지켜본 후에 투자하는것도좋습니다.)

STEP 05. 조합설립인가 – (추진위원회는 조합설립 에 필요한 동의를 받기 전에 추정분담금 등 정보를 토지등 소유자에게 제공하여야 합니다. 조합설립에대한 동의를 수월하게 받기 위해서 사업비용을 줄이고 일반 분양가격을 높게 계산하기도 하므로 반드시주변 개발단지와 가격비교를 해봐야 합니다.

SETP 06. 시공자 선정 – (공사할 건설회사를 선정하는 단계로, 여러 건설회사를 대상으로 경쟁 입찰을통해 시공사를 선정합니다.)

STEP 07. 사업시행인가 – (사업시행계획서를 시장 • 군수등 에게 제출하고 정비사업을 진행해도 좋다는 인가를 받는 단계 입니다. 이단계에 들어서면 건축 세대수, 소형주택 세대수, 임대주택 세대수 등을 알수 있어 어느정도 수익성을 예측할 수 있습니다.)

STEP 08. 종전자산평가

STEP 09. 조합원 분양신청 – (조합원 분양신청을받는단계로 분양신청을 받기 전에 분양대상자별로 종전의 토지 또는 건축물의 명세, 사업시행계획인가 고 시가 있던 날을기준으로한 평가금액, 분양대상자별분담금의추산액, 분양신청기간등을 알려야 합니다.)

STEP 10. 관리처분계획인가 – (조합원이더라도 아파트를 분양받을 수 있는 조건이 되지 않는다면 아파트 대신 현금을 받게 되고, 다행히 현금 대신 아파트를 받는다고 하더라도 원하는 면적을 분양받지 못 할수도 있습니다.)

STEP 11. 이주철거

STEP 12. 조합원 동호수 추첨

STEP 13. 착공

STEP 14. 일반분양 – (조합원들에게 분양하고 남은아파트가 있다면 일반인들에게 분양합니다.)

STEP 15. 준공 및 입주 – (준공된 주택이라고 해도청산전까지는 미분양등을 이유로 추가 분담금이 발생할 수 있습니다.)

STEP 16. 이전고시  – (조합원들이 분양받은 아파트 소유자의 이름을 자신의 이름으로 변경하 는 단계 입니다. 소유권 이전)

STEP 17. 청산 – (앞서 STEP. 10. ‘관리처분계획인가’ 단계에서 결정한대로 조합원 주택의 감정 가격이분양가격보다 적으면 돈을 더 내고 , 반대로 조합원주택의 감정가격이 분양가격보다 크면 돈을 받습니다. 그리고 모든 단계가 끝나고 조합은 해제 됩니다)

 

 

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천지훈 실장 인사드립니다.

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