환산보증금이란?

환산보증금 = 보증금+(월세×100)

환산보증금은 월세에 100을 곱한 후 보증금을 더한금액 입니다.

보증금 5천만원에 월세 100만원 일 때, 환산보증금은 1억 5천만원(5천만원+100만원x100)이고, 보증금 1억원에 월세900만원 일 때 환산보증금은 10억원(1억원+900만원×100) 이 됩니다.

환산보증금은 임대료에 따라 법 적용이 다르다?

특히, 상가임대차시에는 ‘상가건물임대차보호법’ 을 적용하고 환산보증금이 지역별 일정금액을 초과하는 상가임대차에는 ‘상가건물임대차보호법 ‘ 의 일부만 적용합니다.

‘상가건물임대차보호법’ 의 적용기준인 환산보증금은 해당 지역의 여건 및 임대차목적물의 규모 등을 고려해서 지역별로 구분 해서 규정 하게 되는데요.

환산보증금이 9억원을 초과한 상가대부분은 보증금이 1억원을 넘지 않고 월세가 높은 경우가 많습니다. 월세가격 차이에따라 ‘상가건물 임대차보호법’ 의 적용기준이 되는셈 입니다.

지역별 환산보증금의 기준

구분	보증금액 ( 2019년 4월 2일부터)
서울특별시	9억원
수도권 과밀억제권역 및 부산광역시	6억 9천만 원
광역시, 광역시 포함 군지역, 세종자치시, 파주시, 화성시, 안산시, 용인시, 김포시, 광주시	5억 4천만 원
그 밖의 지역	3억 7천만 원

환산보증금이 지역별 보증금액이하인 상가의 임차인은 대항력, 임차인의계약갱신요구권, 권리금 회수기회 보호, 임대료증액제한, 묵시적갱신, 우선변제권, 임차권등기명령 등에 관해서 이 법의 보호를 받게 됩니다.

환산보증금이 일정금액을 초과하는 계약의임차인은 확정일자를 받아도 우선변제권이 없으며, 계약만료후 보증금을 돌려 받지 못해도 임차권등기명령을 신청 할 수 없습니다. 또한 임차인은 1년의 최소기간규정을 적용 받지 못하고, 묵시적 갱신중에 임대인도 계약을 해지 할 수 있습니다.

임대인은 환산보증금 기준과 무관하게 임차인이 3개월분의 월세를 연체하면 계약을 해지 할 수 있습니다.

임차인이 3개월분의월세를 연체한 전력이 있다면 임대인은 임차인의 계약갱신요구를 거절할 수 있고 임차인은 권리금회수기회도 보호 받지 못 합니다.

구분	환산보증금(보증금+월세x 100)
구분	9 억 원 초과	9 억 원 이 하
대항력	0	0
우선변제권	X	0
임차권등기명령	X	0
임대차기간(최소1년)	X	0
계약갱신요구권10년	0	0
묵시적갱신	X(민법적용)	0
증액청구한도	제한 없음	상한 요율 5%
권리금회수 기회보호	0	0
권리금 적용 제외조항	0	0
3기 차임 연체 시계약해지	0	0

환산보증금이 일정금액을 초과하거나 이하일때?

상가임대차의 환산보증금이 일정금액(서울시: 9억원) 이하 라면, 임대인의 증액 청구는 임대차계약 또는 약정한 차임등의 증액이있고 난 뒤 1년 이후에 할 수 있고, 증액 청구액은 청구 당시의 차임 또는 보증금의 5% 를 초과 할 수 없습니다.

환산보증금이일정금액(서울시:9억원)을 초과할때, 임대인은 임차건물의 조세, 공과금, 그밖에 부담의 증감이나 경제적인 사정의 변동 등으로 상당하지 않다면 주변 시세등을 고려해 임차인에게 증액을 청구 할 수 있습니다. 상한요율 5% 규정은 적용되지 않기때문에 임대인의 과도한 증액 청구는 위법이 아닙니다.

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