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우리공인중개사사무소
소속공인중개사 천지훈 실장입니다.
보증금을 되돌려 받지 못했을 때?
임대인에게 어떤 조치를 취해야 할까요? 가장 먼저 해야 할 일은 무엇일까요?
📍내용증명서
내용증명이란?
내용증명이란 소송에 기초가 되는 사실들을 우체국을 이용하여 상대방에서 서면으로 발송하여 기록을 남기는 제도 입니다.
즉, ‘계약기간종료에 따른 보증금 반환요청‘ 에 관한 내용증명서를 보내 임대인에게 강력한 항의 의사를 전달하는 것입니다.
내용증명양식에는 임대인(집주인)의 주소와 성명 연락처, 현재 임차인(세입자)의 주소와 성명 연락처, 임대차 계약기간과 월세(보증금과 월차임) 또는 전세 보증금액, 보증금 미반환시 이에따른 법적조치와 비용 및 손해배상을 청구한다는 내용 등을 기재하면 됩니다.
📍임차권 양도
임차권양도란?
계약기간종료 전에 현 세입자가 직접 새로운 세입자를 찾아 남은 계약기간 만큼은 기존과 똑같은 임차 조건으로 임차권을 양도하는 것을 ‘임차권 양도’라고 합니다.
새로운 임차인에게서 보증금을 받아 이사를 가게 됩니다. ‘임차권 양도’ 를 통해 새로운 임차인이 기존 임차인이 가지고 있던 집에 대한 모든권리를 그대로 물려받으면, 만약 이 집이 잘 못되어 경매에 넘어 가더라도 새로운 임차인은 자신의 보증금을 보호 받을 수 있습니다.
* 단. 기존 임차인의 순위가 다른 임차인이나 권리보다 앞서 있어야 합니다.
* 새로운 임차인은 이전 임차인의 남은 계약 동안만 해당 집에서 살 수 있습니다.
임차권양도를 위해 임대인의 동의서(임차권양도 승낙서)를 받아야 합니다. 임대인의 동의가 없는 임차권양도는 무효이기 때문에 당연하게 새로운 임차인은 보증금을 보호 받을 수 없기 때문입니다. 임대인의 동의서를 받은 후 기존 임차인과 새로운 임차인간에 ‘임차권 양도계약서’를 작성 합니다.
마지막으로 임대인의 ‘임차권양도승낙서’ 원본, 임차인들 간에 작성한 ‘임차권 양도 계약서’ 원본, 나가는 임차인이 예전에 이사 올 때 임대인과 작성한 ‘주택임대차계약서’원본을 새로운 임차인에게 건네주면 됩니다.
📍임차권 등기명령
임차권등기 명령 이란?
법원의 명령에 의하여 임차권의 등기를 하는 제도인데요. 즉, 법원의 집행명령에 따라 등기가 이뤄지면, 임차인에게 대항력 및 우선변제권을 유지하도록 만들어 임차주택에서 자유롭게 이사 갈 수 있게 하는 제도입니다.
계약기간이 다 되어 이사할 때 보증금을 되돌려주겠다는 주인의 말만 믿고 이사를 가버리면, 보증금을 스스로 포기한 것이 되어 보증금을 되돌려 받기가 매우 어렵습니다. 그러므로 이런 경우에는 ‘임차권등기명령’이라는 것을 신청하고, 신청이 받아 들여 졌는지 반드시 확인한 후에이사를 가야 됩니다. 임차권등기명령이 받아 들여지면 다른 집으로 이사 가서 그 집에 전입신고하고 확정일자를 받더라도, 전에 살던 집에 대한 대항력과 우선변제권의 효력을 잃지 않아 나중에라도 임대인에게서 보증금을 돌려 받을 수 있습니다.
임차권등기명령 신청서는 아래에 있습니다.
임차권 등기명령신청서류는 무엇이 있을까요?
가. 임차권등기명령신청서류는 다음과 같이 이루어져야 합니다.
(1) “임차권등기명령신청서”라는 제목의 서면
(2) 다음과 같은 종류의 각종 첨부서류
① 임대인의 소유로 등기된 주택에 대하여는 등기사항증명서
② 임대인의 소유로 등기되지 아니한 주택에 대하여는 건축물관리대장 등 즉시 임대인의 명의로 소유권보존등기를 할 수 있음을 증명할 서면
③ 임대차계약의 체결사실 및 그 계약내용을 증명하기 위한 임대차계약증서 사본
④ 임차인이 신청 당시에 이미 법 제3조제1항의 규정에 의한 대항력을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류(주민등록등본 등), 제3조의2제2항의 규정에 의한 우선변제권을 취득한 경우에는 임차주택을 점유하기 시작한 날과 주민등록을 마친 날을 소명하는 서류 및 공정증서로 작성되거나 확정일자가 찍혀있는 임대차계약증서 사본
⑤ 임대차목적물에 관한 등기사항증명서 상의 용도가 공장, 점포 등과 같이 주거시설이 아닌 경우에는 임대차계약체결시부터 현재까지 주거용으로 사용하고 있음을 증명하는 서류(건물사진 등 이용현황을 증명할 수 있는 자료)
(3) 소송대리인이 있는 경우에는 신청서에 그의 성명 등을 기재하신 후, 위임장 등 그 자격을 증명하는 서면을 첨부하셔야 합니다.
나. 신청인은 임차권등기명령신청서류를 법원에 제출하기 전에 임차권등기명령신청서의 기재에 누락이 있는지 여부와 필요한 첨부 서류를 모두 구비하였는지 여부를 잘 확인하여 주시기 바랍니다.
[대한민국법원] 임차권 등기명령신청서류는 무엇이 있나요?
📍보증금반환소송
보증금반환소송이란?
계약 기간이 끝나도 집주인이 보증금을 돌려주지 않을 때 제기하는 소송을 말합니다.
집주인을 상대로 ‘보증금반환소송’ 하기 때문에 시간과 비용이 많이 소요됩니다. 되도록 임차권양도나 임차권등기명령을 이용해서 해결하는것이 좋습니다. 법적인것 보다는 대화로 풀어나가는 방법이 제일 큰 해답이겠죠 ㅎㅎ
보증금을 되돌려 받지 못했을 때, 해야할 것들을 알아보았습니다.
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답변해 드리겠습니다.
오늘도 즐거운 하루 보내세요😊
