오피스텔 취득시 주거용 또는 업무용으로 사용하는지에 따라 세금 차이가크다는 사실 알고 계셨나요? - 실시간 정보

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우리공인중개사사무소

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천지훈 실장입니다.

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오피스텔이란?

오피스텔은 ‘Office’와 ‘Hotel’의 합성어로 오피스와 호텔을 합친 형태의 건축물입니다.

즉, 일을 하면서 거주도 할 수 있게 만든 집의 일종이죠. 따라서, 건축법에서는 업무시설로 분류하여 주택에 포함되지 않으므로 1가구 2주택에서 제외됩니다. 다만, 오피스텔은 실제 사용용도를 주거용으로 사용 하느냐, 업무용으로 사용하느냐에 따라 취득세, 종합부동산세와 부가가치세 그리고 양도소득세에 차이가 있습니다.

오피스텔 주거용으로 사용할시

주거용(본인이 전입신고 또는 임차인이 전입신고)으로 사용하면 주택의 과세체계로 건물분 부가가치세가 면제되고(임대한 경우에도 임차인의 월세에 대한 부가가치세 면세), 주택임대차보호법의 적용대상으로 오피스텔을 1주택자로 보아 2년 이상 보유하면 양도세 비과세 혜택을 볼 수 있습니다(조정대상지역내에서는 2년 거주해야 비과세). 그러나 다주택자의 경우에는 주택수에 포함되어 취득세와 양도소득세가 중과 될 수 있습니다. 그리고 주택에 해당하는 재산세와 종합부동산세가 부과 됩니다.

간혹, 업무용 오피스텔을 임대한 임차인이 전입신고를 하면 주거용 오피스텔로 등록이 되기 때문에 오피스텔 임대시 전입신고를 못하게 하는 임대인들이 간혹 있습니다. 전입신고를 하여 주거용 오피스텔로 분류될 경우 주택 수에 포함되기 때문에 다주택자인 경우 취득세, 재산세, 종합부동산세, 양도소득세 등 각종 세금이 중과될 수 있기 때문입니다.

오피스텔을 업무용으로 사용할시

소유주던 임차인이던 실제 사용인이 상가, 사무실 등 업무용(본인이 사업자등록 또는 임차인이 사업자 등록, 사업자없이 업무용으로 사용하는 경우도 포함)으로 사용하면, 주택외 건물로 과세체계가 적용됩니다.

업무용 오피스텔은 건물분(대지권비과세)의 부가가치세가 10% 부과됩니다(임대한 경우에도 임차인의 월세에 대한 부가세가10% 부과).

그리고, 상임법의 적용대상으로 주택과 같이 비과세 혜택은 누릴 수는 없지만 주택수에 포함 되지않아, 오피스텔을 보유한 상태에서 주택을 취득해도 취득세가 중과 되지 않고, 기존 1주택자가 주택을 양도시에도 비과세 혜택을 볼 수 있습니다.

오피스텔 양도세는 보유 주택수와 보유기간, 규제지역 여부 등에 따라서 달라집니다. 기존 주택여러채를 보유하고 있더라도, 오피스텔 양도시에 중과되지 않고, 1년미만은 50%, 2년미만은 40%, 2년이상은 6~45%의 기본세율만 적용 받는다는 장·단점이 있습니다. 그리고 업무용에 해당하는 재산세와 종합부동산세가 부과되는데, 오피스텔은 공시가격이 80억원을 초과해야만 종부세가 과세 되므로 절세효과가 높습니다.

따라서 매도인의 사정에 따라 용도를 주거용, 또는 업무용으로 선택해서 매도 해야 합니다. 이는 매수인 역시 같은 방법으로 용도를 정해서 매수해야 합니다.

주거용 업무용 세율 차이 한 눈에 보기

구분	주거용	업무용
취득세	4.6%	4.6%
재산세	O (주택세율)	O
종합부동산세	O	X
양도소득세	O (주택수포함)	O (주택수불포함)
종합소득세	임대시 O	O
부가가치세	X	O
주택청약	주택수포함X	주택수포함X